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房改購房中的“借名買房”如何處理？借名買房關(guān)系成立至少需要滿足那些條件？ 借名買房顧名思義，房屋登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不符，這一現(xiàn)象早在限購政策之前的公房房改購房中就已存在。 比如，一家人中，父親是公房承租人，房改購房時(shí)長(zhǎng)子以父親的名義出資購房，同時(shí)父母工齡折抵部分購房款。隨著房?jī)r(jià)飆升或者拆遷騰退而衍生出了一幕幕家庭糾紛劇。 關(guān)于“借名買房”，北京市高院有兩個(gè)文件中均專門提及： （1）2010年12月22日實(shí)施的京高法發(fā)[2010]458號(hào)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)<北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)>的通知》； （2）2014年12月16日實(shí)施的京高法發(fā)[2014]489號(hào)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》。
本文根據(jù)這兩個(gè)文件中的相關(guān)規(guī)定簡(jiǎn)要梳理“借名買房”涉訴的幾個(gè)問題。 第一，起訴案由為合同糾紛，訴求為要求出名人為借名人辦理過戶登記。（見[2014]489號(hào)第十條）。 就案由問題實(shí)踐中不拘一格，在繼承糾紛、確認(rèn)房屋所有權(quán)糾紛、騰退糾紛等案件類型中都可能涉及借名買房問題，具體如何確定法律關(guān)系仍需具體情況具體分析。比如，如果房屋由借名人居住，出名人要求騰退房屋而起訴，則借名人可基于借名買房事實(shí)反訴出名人為其辦理過戶登記。 第二，借名買房關(guān)系成立至少需兩個(gè)條件：一是雙方有關(guān)于借名買房的約定；二是借名人實(shí)際出資。 如果借名人只有證據(jù)證明其出資，而無證據(jù)證明雙方有借名買房的約定，則借名買房合同關(guān)系不成立，借名人的出資可按其他法律關(guān)系主張。 比如在房改時(shí)，父母與長(zhǎng)子之間可能只是自行口頭約定了誰出名、誰出錢和房屋分配的事情，沒有書面協(xié)議或者其他證據(jù)證明，這時(shí)如發(fā)生爭(zhēng)議，司法實(shí)踐中一般認(rèn)為房屋歸出名人所有，如果子女有證據(jù)證明其有出資，該出資視為債權(quán)。 如果有證據(jù)證明有借名約定，但無證據(jù)證明有出資，需具體案件分析借名買房的約定是否變更、協(xié)議履行程度等等，綜合判斷借名買房關(guān)系是否成立。 第三，借名買房約定是否有效或是否被支持。 目前司法實(shí)踐中，影響借名買房約定效力的情形主要是所購買房屋的性質(zhì)是否為政策性保障住房。 如果借名買房發(fā)生于2008年4月11日（含）之前，則借名買房所購房屋即使是政策性保障住房一般也會(huì)支持借名買房有效；如果借名買房發(fā)生于2008年4月11日之后，則借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。
第四，特殊情況。 第一種情況：出名人取得房產(chǎn)證后出賣了“借名房屋”，借名人主張出名人所簽買賣合同無效。這時(shí)，除了買受人明知該房屋是“借名房屋”而購買可認(rèn)定房屋買賣合同無效外，房屋買賣合同應(yīng)為有效。 第二種情況：出名人死亡。如果借名人與出名人的繼承人就房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議，則借名人需先通過確認(rèn)房屋所有權(quán)將“借名房屋”從出名人遺產(chǎn)中剝離出來，再要求出名人繼承人配合辦理房屋過戶手續(xù)。 第三種情況：出名人同時(shí)使用了其工齡折抵了購房款，減少了借名人出資，出名人工齡價(jià)值如何體現(xiàn)。這種情況下，雙方有約定按約定，沒約定的考慮兩種可能。 如果借名人有證據(jù)證明工齡折抵房款屬于出名人對(duì)借名人的贈(zèng)與，該部分按贈(zèng)與處理。 如果沒有證據(jù)證明有贈(zèng)與，工齡對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值歸出名人所有（但出名人無權(quán)據(jù)此主張房屋所有權(quán)），出名人死亡后該福利對(duì)應(yīng)價(jià)值可以作為遺產(chǎn)被繼承，對(duì)此《北京高院關(guān)于審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》（2018）第6條有明確規(guī)定，也規(guī)定了“該政策性福利所對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值計(jì)算參考公式”。 《北京高院關(guān)于審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》（2018）第6條第三款該政策性福利所對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值計(jì)算參考公式：（已死亡配偶工齡對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的個(gè)人部分÷購買公房時(shí)房屋市值）×房屋現(xiàn)值。 結(jié)語 房改購房多發(fā)生于本世紀(jì)初和上世紀(jì)末，家庭成員之間通過借名買房實(shí)現(xiàn)房改的情況比較多見。如今在房屋價(jià)格飆升、巨額拆遷安置補(bǔ)償利益面前，家庭財(cái)產(chǎn)糾紛不斷，在審判實(shí)踐中也不得不考慮訴訟雙方的家庭關(guān)系、地位等因素。 |
